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No habrá crisis ni desplome de precios | Buenas perspectivas inmobiliarias


Buenas perspectivas inmobiliarias a medio – largo plazo; no habrá crisis ni desplome de precios.

Todos los medios hablan de un ralentización económica que se acerca pero creemos que la misma aportará estabilidad al mercado residencial.

Es evidente que los precios se estabilizarán o habrá pequeñas adecuaciones debido a que ya están muy altos en las grandes ciudades. La demanda también está reduciendo el crecimiento a la espera de una posible llegada de un desplome de precios.

Tal como explica el profesor Gonzalo Bernardos en Crónica Global, esta última posibilidad es una expectativa que no creemos en absoluto que se confirme, ni en el próximo ni en ninguno de los siguientes. No obstante, se contraerá la compra de viviendas y hará que los potenciales compradores estén menos proclives a pagar los precios que los vendedores, especialmente los propietarios de viviendas usadas, pretenden percibir.

Las negociaciones serán más largas y duras y el precio de venta medio será muy similar al de 2019 o quizás algo inferior.

Una enorme crisis inmobiliaria demanda que se den una o varias de las siguientes condiciones: un gran exceso de oferta de viviendas nuevas, un ligeramente alto tipo de interés, que se ha alcanzado después de diversas alzas durante uno o más años, y una importante contracción del PIB.

En 2008, los tres anteriores parámetros se dieron al mismo tiempo. En cambio, ni en 2020, ni en los siguientes años, ninguno de ellos ocurrirá. En el primer año, el número de viviendas libres terminadas fue de 563.361, cuando en España nunca se han vendido más de 377.156 (récord histórico de 2006).

El próximo ejercicio, las finalizadas llegarán a ser como máximo las 95.000 unidades. A diferencia de hace 11 años, el stock pendiente de venta será insignificante. Las pocas ventas de viviendas nuevas serán casi únicamente consecuencia de una baja producción, pues en muchos segmentos de mercado la demanda potencial supera a la oferta real.

Entre 2014 y 2018, la media de vivienda libres finalizadas fue solo de 44.630. La mayoría pertenecían al segmento de alto standing y mayormente se localizaban en las principales ciudades del país y su área metropolitana. La escasez fue el resultado de la negativa de los bancos a conceder créditos para la adquisición de suelo. En menor medida, también de la exigencia de aquéllos, para dar financiación a  la construcción de pisos, de unas preventas del 50% o más de las unidades de las correspondientes promociones.

En julio de 2008, el tipo de interés de referencia del BCE llegó al 4,25%. Desde noviembre de 2005, cuando se hallaba en el 2%, venía subiendo. En 2020, la previsión es que dicho tipo continúe en el 0% y, en el primer trimestre de 2023 se sitúe en el 2% o a un nivel por debajo de él.

Hace once años, en el cuarto trimestre, el PIB disminuyó un 1,5% anual. En el siguiente ejercicio, se redujo una media del 3,7%, siendo ésta su mayor caída desde la llegada de la democracia. Además, muchos de los bancos tenían grandes problemas de solvencia y credibilidad.  Una situación que les llevó a disminuir en gran medida los riesgos contraídos y a reducir  el nuevo crédito concedido.

En 2020, la economía española tendrá un alza pobre, pero positiva. No obstante, es probable que en 2021, éste sea superior a aquél y alcance o exceda el 2%. A diferencia de a finales de la pasada década, la banca estará muy proclive a conceder más préstamos para la compra de vivienda. En el próximo año, el nuevo crédito concedido para dicha finalidad ascenderá a 42.000 millones de euros, alrededor de 2.000 millones más que en 2019.

En el siguiente ejercicio, el desarrollo del mercado residencial será bastante diferente en distintas partes del país. En 2018, según Idealista, solo existían tres capitales de provincia en las que el precio de la vivienda era mayor que el de  diciembre de 2017. Eran Palma (25,3%), Madrid (4,7%) y Barcelona (4,4%). En las tres, el importe de venta y las transacciones serán menores en 2020. No obstante, solo un poco en cada una de ellas. Un indicio claro de que no llega una nueva crisis, sino simplemente un leve ajuste.

En sus distintos distritos, la coyuntura inmobiliaria no será homogénea. Los más negativamente afectados serán aquéllos donde se encuentran las viviendas de alto standing y los situados en el centro de la ciudad o en sus lugares más turísticos. Estos dos últimos emplazamientos son los preferidos por los compradores extranjeros, una demanda que se reducirá significativamente en las tres anteriores ciudades.

En la mayor parte del resto del país, la tendencia del mercado será positiva, pero solo ligeramente. Irá algo mejor que en los años previos. Los principales motivos serán unos precios mucho más reducidos que los de las anteriores ciudades, un tipo de interés fijo algo más reducido y la mayor disponibilidad de los bancos a facilitar préstamos a familias humildes. No obstante, casi siempre por un máximo equivalente al 80% del precio de la vivienda.

En definitiva, el mercado de la vivienda en 2020 se contagiará de la ralentización ligera de la economía española. No obstante, no se trata del inicio de una recesión inmobiliaria, sino una pequeña estabilización durante un período de alzas que, si la economía mundial no lo impide, continuará como mínimo hasta 2024.

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