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¿Qué tienen en cuenta los bancos para conceder una hipoteca?


Comprar un piso con financiación bancaria requiere cumplir una serie de requisitos de los bancos para asegurarse el retorno del préstamo. Las entidades bancarias siguen unos protocolos y criterios bastante similares a la hora de conceder préstamos hipotecarios.

Su objetivo es siempre captar al cliente solvente que ofrezca garantías suficientes de devolución del préstamo por lo que se fijan principalmente en las características económicas.

Según la asociación inmobiliaria SIRA (Spanish International Realty Alliance) en su curso “Finanzas para Inmobiliarios” los puntos principales del cliente a considerar son:

  • La edad y estado civil.
  • Donde trabaja, su antigüedad y el tipo de contrato laboral que tiene, o si es autónomo.
  • Sus ingresos mensuales netos y si está pagando otros préstamos.
  • Los ahorros de los que dispone y que puede aportar como entrada para la compra.
  • Motivo de compra (primera residencia/segunda residencia/inversión).

Estos puntos son comunes entre entidades y constituyen la base para establecer la consideración de cliente solvente o no. Otras consideraciones relevantes son:

  • El préstamo debe estar devuelto a los 75 años de cliente como edad tope. En caso de disparidad de edades entre los solicitantes prevalece la del que más aporta a la operación.
  • El ingreso residuo tiene en cuenta lo que a los titulares del préstamo les queda neto una vez afrontan su recibo mensual. Si un cliente tiene ingresos altos pero sus compromisos de gastos también lo son puede no obtener la financiación deseada.
  • El endeudamiento adicional es clave también. Aquellas otras deudas o préstamos ya previamente comprometidos que merman la capacidad y solvencia del cliente.
  • La procedencia de la cantidad a aportar es analizada asimismo. Es más relevante que proceda de ahorros propios o ayuda familiar que de otro préstamo.
  • Si vivimos en pareja o solos es importante para considerar la capacidad financiera. Evidentemente, si dos personas con ingresos afrontan el préstamo la capacidad de devolución es mayor. Igualmente si tenemos niños dependientes nuestros gastos suben por lo que nuestra solvencia es menor.
  • La antigüedad en el trabajo debe ser normalmente superior a los dos años. En caso de ser inferior  se suele revisar nuestro historial laboral para  analizar nuestra estabilidad habitual en los puestos de trabajo que hemos desempeñado.
  • El destino de la compra es relevante, por supuesto. Si la motivación es primera residencia nuestra prioridad de pago siempre será mayor que si es para segunda residencia o inversión. Por eso en el primer caso se suele conceder el 80% del total y en los otros casos únicamente el 60%.
  • El tipo de contrato laboral se tiene mucho en cuenta. Los funcionarios son los mejor considerados seguidos de los indefinidos extras (trabajadores de grandes empresas con antigüedad), los indefinidos (trabajadores de empresas medianas y pequeñas). Los peor considerados son los autónomos ya que sus ingresos son habitualmente más irregulares.
  • Los bancos también suelen prestar atención a los gravámenes previos de la finca, hipotecas no canceladas registralmente, afectaciones urbanísticas y la morosidad media de la zona donde se ubique la garantía.
  • La coherencia de la operación debe existir siempre para el banco. Los ingresos deben ser justificados bancariamente y toda la operación debe tener una lógica y explicación para que la entidad conceda su aprobación.
  • Todos los gastos e impuestos  inherentes a la operación (entre un 10 y 12%) deben ser aportados por el cliente previamente, el banco no los considera parte del préstamo.

Conocer estos detalles importantes es clave para analizar previamente nuestro perfil económico a la hora de solicitar un préstamo hipotecario a una entidad. Saber en que se fijarán los bancos es determinante para anticipar la concesión ó no del crédito y nuestra solvencia económica.

En Immoaugusta somos expertos inmobiliarios y podemos asesorarle para encontrar la hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades. Si desea que le ayudemos contáctenos en info@immoaugusta.com | tel 648 255 943

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