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Los hábitos inmobiliarios cambian cada vez más


Los hábitos inmobiliarios cambian (y más que lo harán en el futuro).

La crisis económica fue intensa en España y los parados llegaron a ser 6 millones. El sector financiero tuvo que ser rescatado y el PIB español se desplomó. Todo formó parte de un frenazo en seco en 2008 que afectó en gran medida al sector inmobiliario.

En Enero 2007 se firmaron 83.713 compraventas de vivienda de las cuales el 40% eran de obra nueva. En Febrero 2019 sólo se firmaron la mitad y de ellas sólo el 20% era de nueva construcción.

El panorama ha cambiado y los excesos del pasado han pasado a mejor vida. Es evidente que los hábitos inmobiliarios han cambiado: por ejemplo, el periodo medio de posesión de una vivienda se ha duplicado en 10 años. Antes era de 7 años y ahora es el doble, 14 años.

El motivo es claro, la especulación que buscaba tener rápidos beneficios por el aumento de los precios a corto plazo ha desaparecido. Las compras y ventas exprés para obtener plusvalías altas en poco tiempo ya no se producen y los compradores tienen ahora visión a largo plazo.

Son en general compradores de reposición que cambien su piso por algún motivo económico, por separación conyugal o por venta de herencia familiar.

También abundan los inversores que adquieren una vivienda para alquilarla y obtener una rentabilidad que no encuentran en el mundo financiero.

Actualmente la propiedad de los inmuebles se mantienen más tiempo. El 67 % de las operaciones en 2018 son de viviendas cuyo propietario las ha mantenido más de 10 años. El mercado se ha estabilizado y el sector da una imagen mayor de seguridad. Los crecimientos son ponderados y reales, más sanos, propios de una economía que crece lentamente y cuyos compradores adquieren viviendas para residir en ellas, no especular con su precio a corto plazo. Por ejemplo, las operaciones inmobiliarias están copadas por particulares que ya son el 88 % de las compra – ventas de 2018, por sólo el 12 % de las empresas.

La burbuja inmobiliaria hizo pensar a mucha gente que se podía ganar dinero rápido y sin problema. Los bancos financiaban el 100% del valor e incluso más a veces. Ha vuelto la sensatez y las entidades bancarias son más rigurosas en la concesión de hipotecas. Los errores en el pasado han sido muy costosos y los hemos pagado todos.

Los bancos ya han soltado lastre durante años de sus activos más importantes y atractivos pero todavía tienen que, poco a poco, deshacerse de los inmuebles en zonas menos atractivas. Aquí han entrado los fondos de inversión internacionales que se han hecho con grandes paquetes de inmuebles procedentes de bancos y que rentabilizan a través del alquiler.

La vivienda vuelve a ser un valor refugio y atrae a inversores de largo plazo que buscan rentabilidad para sus ahorros que no les dan las entidades financieras. El % de rendimiento bruto del alquiler suele estar alrededor del 5% o superior en algunas zonas y ello no incluye la plusvalía del inmueble.

Es un beneficio interesante y superior al que ofrece el mercado de Bolsa y otros y con menor riesgo si la compra es en determinadas áreas de las grandes ciudades.

Los hábitos también cambian sobre la propiedad o el alquiler. En 2017 el 77% de los hogares eran de propiedad y el 23 % de alquiler. Es una evolución ya que en 2001 los porcentajes eran 85 % y 15 %. Esto se debe a que los jóvenes tienen difícil la adquisición de vivienda por tener empleos de baja remuneración. Asimismo, tienen una alta movilidad laboral, menor estabilidad de pareja y no desean atarse a una hipoteca para “toda la vida” como hicieron sus padres.

Los hábitos inmobiliarios se modifican cada día y se adaptan a las nuevas situaciones sociales y económicas. Nos encaminamos, sin duda, a un uso más social de la vivienda con mayor compartición en la propiedad. La mayor movilidad y desapego a las posesiones materiales nos acerca a nuevos usos de propiedad, más temporales y compartidas.

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