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Nuestras claves inmobiliarias para 2019


El sector inmobiliario ha seguido creciendo en 2018 con alzas continuas de precios, especialmente en las grandes ciudades. También suben los precios de los alquileres, la inversión extranjera y la creación de puestos de trabajo relacionados con el sector. Pero no se prevé una burbuja como en el 2009, nada parece hacerlo posible.

Pero también hay algunas incertidumbres a la vista. La evolución económica general tiene algunos nubarrones por delante, las previsiones son de cierta deceleración. A los jóvenes les cuesta poder acceder a la vivienda, sus bajos salarios no llegan a los altos precios. Los tipos de interés empezarán a subir poco a poco y eso impactará en las economías familiares.

Con estos ingredientes esta es nuestra previsión inmobiliaria para el 2019 :

Los precios seguirán subiendo (aunque a menor ritmo). Especialmente en las grandes ciudades y en aquellas áreas de la costa con mayor atractivo. Falta obra nueva y la que está en construcción ha tenido que comprar el suelo a un importe alto, lo que se traduce al precio final. Hay más demanda que oferta lo que empuja los precios hacia arriba pero, por los factores económicos indicados, creemos que habrá moderación en las alzas y que no serán tan acusadas como en 2018.

Los alquileres se moderarán o incluso bajarán ligeramente. Las alzas han sido muy importantes en 2018 y los límites están cerca, sino se han rebasado ya. Las economías familiares han preferido alquilar durante un tiempo ante la incertidumbre laboral y económica. Pero si los precios suben de un nivel se orientarán rápidamente a la compra de vivienda que es la tendencia natural del comprador español. La proximidad de las familias, el apego al lugar de nacimiento, la poca movilidad laboral general hacen que la compra es preferida al alquiler en general.

Habrá mas obra nueva en el mercado. Las compra – ventas han seguido creciendo en 2018 con alzas superiores al 10 % alcanzando las 580.000 viviendas vendidas. Aún así las cifras están lejos de las de 2008, un 36 % menos. Siguen destacando las ventas de inmuebles de segunda mano pero después de muchos años de parón en la construcción y de cierre de muchas empresas vuelve el impulso y la demanda de obra nueva en gran parte de los mercados.  Se construirá más en 2019 y el consumidor podrá elegir entre la nueva y la usada, lo que no ha podido hacer en varios años.

El ritmo de ventas lo marcará la evolución de la economía y el calendario electoral que estará cargado en 2019. Esto último acostumbra a ralentizar los mercados.

El mercado de las hipotecas estará movido. Habrán noticias buenas y malas, creemos, en el mercado hipotecario. Los bancos se verán obligados a repercutir los nuevos costes que deben asumir como aranceles, gestoría y actos jurídicos documentados. Todo ello reduce sus márgenes e invita a un encarecimiento de los diferenciales.

Pero al mismo tiempo hay que considerar la gran competencia bancaria actual, las luchas comerciales por un mercado muy apetitoso, la existencia de  un cliente cada vez más experimentado y conocedor. Todo ello hace difícil la traducción directa de los costes en alzas, cada mercado tendrá sus movimientos y dependerá mucho de cada entidad. Nadie quiere quedarse fuera del mercado hipotecario, es la puerta de entrada de muchos nuevos clientes a las entidades.

Subirán los intereses (poco a poco). El Euribor irá aumentando sin duda a lo largo del 2019.  El ritmo lo marcará la evolución económica y el BCE pero sin duda subirá paulatinamente, eso sí. Ello empujará los costes hipotecarios de las economías familiares y orientará muchos clientes hacia la hipoteca fija, más segura a largo plazo. Pronto veremos ofertas al 2 % a 20 años y tendrán mucho éxito. Al mercado le gusta la seguridad y no le gustan los sobresaltos.

Bajarán los gastos hipotecarios. Las recientes sentencias han determinado quien debe pagar qué en las contrataciones hipotecarias. Y los clientes han salido favorecidos. Los bancos asumen más costes que hasta ahora, las amortizaciones anticipadas son más baratas, los cambios de tipo de hipoteca son más fáciles, se podrá cambiar de banco sencillamente. Estas son algunas de las medidas previstas en la nueva Ley Hipotecaria en trámite y que se aprobará en 2019 lo que conllevará, por fin, un alineamiento de la ley española con la europea. Esta es una asignatura pendiente del mercado hipotecario español durante décadas.

Habrá mayor regulación sobre la vivienda. Los legisladores tienen como objetivo regular el mercado inmobiliario creando nuevas normativas. Ya hemos visto la reciente modificación de los contratos de alquiler que busca dinamizar el mercado y facilitar el acceso a más personas. Está por ver si tendrá el efecto deseado o no. También veremos más ejemplos de nuevas regulaciones municipales para generar más vivienda social al estilo del 30 % obligatorio aprobado en Barcelona. Otros cambios a la vista son previsibles y afectarán a diversos ámbitos como el alquiler turístico ó el uso de locales como vivienda.

2019 será un año electoral y eso siempre trae medidas legales de todo tipo que buscan  favorecer al público en general.  Si lo consiguen o no, está por ver.

Estas son nuestras previsiones para 2019. El mundo inmobiliario de la ciudad de Barcelona es dinámico y atractivo; habrá que estar atento para conocerlo a fondo, seguir sus movimientos y aprovechar las oportunidades.

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