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La futura ley hipotecaria mejorará el trato al comprador


Según informa La Vanguardia finalmente la ley hipotecaria Española se regirá por los criterios habituales europeos y la banca perderá el control que ha tenido hasta el momento. Tras mucho tiempo imponiendo condiciones contrarias a los prestatarios, la nueva ley de Crédito Inmobiliario incorpora medidas para favorecer a los clientes. Gran parte de los gastos correrán a cargo de los bancos y las comisiones se reducirán se limitarán en gran medida.

Esta adaptación está ya en su fase final y se espera que en las próximas semanas quede aprobada. Así España también evitará las amenazas de la UE y las multas diarias en marcha.

Las principales adaptaciones son:

Amortizar tendrá menor coste

El texto que dejó el equipo del último ministro del PP, Luis de Guindos, distinguía las comisiones de amortización en función de si eran de tipo fijo o variable sobre el capital reembolsado anticipadamente. Para las de tipo variable se contemplaba eliminarlas a partir del quinto o tercer año, según acordaran ambas partes, con un coste máximo del 0,25% o del 0,50%, respectivamente. En la nueva ley se establecen estos límites en el 0,15% y en el 0,25%. En caso de hipotecas a tipo fijo, la comisión por amortización anticipada se diferenciaba entre el 4%, si la comisión se producía en los primeros diez años y a partir del 3% desde entonces. La nueva ley reduce este coste a la mitad, al limitarlo al 2% en los primeros diez años y al 1,5% desde entonces.

Se reparten los gastos entre los bancos en la subrogación

Otro de los cambios introducidos es lo que se refiere a la subrogación de hipotecas, ya que se ha apostado por realizar un reparto de los costes que conlleva la formalización de una hipoteca entre los bancos. Estas nuevas condiciones de subrogación de hipotecas, que inicialmente no estaban contempladas, se concretan  tras los cambios en el impuesto de actos jurídicos documentados y el reparto de gastos contemplado en la ley. Los grupos políticos temen un endurecimiento de las condiciones del crédito por parte de los bancos para prevenir que ante el aumento de los gastos de constitución, compensara más llevar a cabo subrogaciones que formalizar hipotecas. Este reparto, según han informado los grupos, incluirá todos los gastos contemplados en la nueva ley que debe asumir el banco y se realizará proporcionalmente en función de los intereses cobrados y pendientes de cobro, ya que la distribución de estos no es regular a lo largo de la vida del crédito.

La banca tendrá que esperar doce meses para ejecutar la hipoteca

Hasta ahora, con tres meses de impago de cuota, el banco puede emprender acciones legales para ejecutar la hipoteca, como paso previo al desahucio. Cuando entre en vigor la nueva norma, si el impago se produce durante la primera mitad del préstamo, el prestatario tendrá que haber dejado de pagar el 3% del capital concedido o bien doce cuotas mensuales. Si se produce en la segunda mitad de la vida del préstamo hipotecario, se exigirán 15 meses de impago o el equivalente a un 7% del capital otorgado.

Las entidades financieras pagarán los gastos notariales y de gestoría

Otro cambio que se va a introducir es que las entidades financieras pagarán los gastos notariales vinculados a la hipoteca; mientras que la tasación correrá por cuenta del cliente. También se harán cargo los bancos de los gastos de gestoría, así como la inscripción en el registro y la primera copia simple de escritura del notario. Para un préstamo de 150.000 euros, los costes medios del notario están entre 800 y 1.200 euros; los de gestoría entre 200 y 300 euros y los de registro entre 180 y 300 euros. En impuestos habría que pagar 3.161 euros, ya que el impuesto de actos jurídicos documentados se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria y no sobre el principal del préstamo.

No será obligatorio contratar más productos en el mismo banco

Las entidades podrán obligar a su cliente a contratar determinados productos financieros para concederle la hipoteca, léase seguro de vida o seguro para la casa. Pero el cliente tendrá libertad para contratar ese producto en la entidad que él elija.

Todas estas novedades legislativas buscan favorecer a los clientes, la transparencia de las operaciones, la seguridad jurídica, una reducción de las comisiones y una mejor adaptación a la normativa europea.  Son cambios que han tardado más de lo debido en España pero que pronto serán una realidad.

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